[股票融资功能]实地地产现金流恶化:净负债率225% 信托融资利率

2020-08-01 09:18:32 200 配资平台 实地地产,品牌观察,品牌消费,品牌排行,品牌,名牌,知名品牌

  实地地产5月下旬向港交所提交了IPO申请,目前的状态为正在处理中。实地地产的创始人、实控人张量是富力地产联席董事长张力的独子。不仅如此,实地地产还在近两年大肆招兵买马,招揽了不少地产业“明星”人士。

  然而,实地地产近两年并没有像张量期望的那样“腾飞”,销售规模距离千亿尚远,甚至在2019年归母净利还出现了下滑。财务费用、人力成本等对公司盈利能力造成了较大的拖累,净利率大幅下滑。对于房地产开发商来说至关重要的现金流也出现了大幅下降,经营活动现金流大幅下降的同时,公司的融资活动也举步维艰。以这样的业绩来试图敲开资本市场大门,胜算有几分?

  2019年归母净利润下滑11.6%

  从2017年1月,“前百度太子”李明远的高调出任总裁一职开始,原金辉集团总裁马立强、原碧桂园副总裁刘森峰、泰禾原CFO李斌、泰禾原总裁助理李朝阳、泰禾北京分公司原副总燕百勇纷纷加盟,分别担任实地地产的总经理、总裁、首席财务官、副总裁、助理总裁职务。2020年,这个“豪华”高管团队还在扩容。3月,中海系副总裁刘军出任公司副总裁一职。

  伴随着明星高管团队的组建,张量也提出了其对实地地产的规模“野心”。2016年销售额突破百亿之际,张量将2017年的销售目标定为400亿,2018年欲冲击千亿。最终,2017年销售额仅218亿。

  之后张量再提了千亿目标,而2018年、2019年,据中指研究院数据,实地地产的销售额分别为275亿元、300.4亿元,与千亿相差甚远,增速也在大幅放缓。

  而在销售这个业绩的先导指标下滑之前,实地地产的净利便已经出现了下滑。2019年,实地地产的的收入增长30.63%至83.24亿元、毛利增长60.32%至25.7亿元,但归母净利却下滑了11.65%至7.27亿元,非控股股东净利则增长了27.05%至2914.4万元。

  2019年实地地产的净利率由上一年度的13.3%下降至9.1%,净利率水平较低。实地地产的费用管控较差,除了因负债带来的财务费用压力外,这个全明星阵容的高管团队想必也给公司增添了不少的费用压力。

  经营活动和融资活动现金流明显恶化

  而从现金端来看,实地地产的表现更加不乐观。2017年-2019年,投资活动连续三年大幅大幅净流出,三年合计净流出105亿元。而经营活动现金流已经连续两年大幅下滑,2019年仅2亿元出头。一般来说,不少地产公司在自身造血能力不佳时,往往靠大规模融资来补充现金流。但实地地产却并非如此,其融资活动现金流量净额也已经连续两年下滑,2019年直接降为负数,但事实上2019年借款仍在增长,但新借的不如还的多。


[股票融资功能]实地地产现金流恶化:净负债率225% 信托融资利率


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  2017年-2019年融资活动明细

  三项都不给力的情况下,实地地产2019年末的现金及现金等价物余额较上一年度腰斩至20.39亿元。而截至2019年末,公司一年内到期的计息银行及其他借款便超35亿元,还债压力可想而知。


[股票融资功能]实地地产现金流恶化:净负债率225% 信托融资利率

  按张量近来招兵买马的动作以及对外所表现的规模野心来看,主动放缓发展速度似乎不太可能。连续大幅下降的融资,是出于降杠杆的考量,亦或是融资面临一定的困难?

  从实地地产的财务状况来看,除了上述说的净利率一般以外,实地地产的杠杆率也不是一般的高。2017年-2019年,公司的净负债率分别高达3809%、533%和225%,虽然在快速下降,但是也还是远远高于行业平均水平。

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