[融资融券炒股]房地产融资断崖下跌,8月环比下跌58.15%

2019-09-26 10:28:12 198 期货配资 融资,地产商,额度,地产,资金

  焦虑与迷茫写在每个地产商的脸上。

  无论是主动还是被动,大部分地产商都开始降低自己的财务杠杆,而即便这样,市场上资金成本越来越高,可以融到的资金越来越少。

  陆晓岳(化名)为了等一笔融资,推掉了最近所有的出差。从2019年开始,做为一家上市房企资金负责人的陆晓岳就开始每周高强度出差,会见各个金融机构,希望帮公司寻找更加优化的融资方案。而他所在的公司,目前正在行业中位数水平,扩大规模需求旺盛,而与之匹配的资金端,却开始越来越开始难以支持拿地节奏。

  “银行都在缩减地产额度,即便是有授信额度,也很难拿到低成本资金。”陆晓岳告诉记者。

  而资金问题,摆在每一个地产商的面前。即便是很多一线房企,也开始惆怅无法融到相应规模的资金,继而随时有掉队的风险。

  40房企融资368亿

  刚刚过去的8月,地产商融资出现断崖式下跌,再度进入今年的冰点。

  同策咨研究院监测的40家典型上市房企数据显示,2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元,环比下跌58.15%。

  这是单月房企融资总量倒数第二低的月份,2019年5月上述房企单月融资总额368亿。

  其中,境内银行贷款融资金额74.59亿元,环比大幅下跌41.79%;其他债权融资融资金额74亿元,环比大幅下跌35.7%;信托贷款,融资总额66.24亿元,环比大幅下跌63.28%;公司债共融资63.36亿元,环比大幅下跌83.62%

  “今年3月的货币宽松,实际上有70%直接或者间接流入了房地产,因而宏观调控方面开始不断进行政策补丁,从不同的角度去掐断过量资金流入地产的通道,从而挤压了整个地产行业的资金市场。”一位A股上市房企融资总告诉记者。

  今年5月,银保监会下发“23号文”,要求严格管理银行及信托对开发商的融资后,信托、海外债、银行贷款等监管新政频出,房企融资压力不断增大。

  国家统计局数据显示,1-7月份房地产开发企业到位资金同比增长7.0%,较上月回落0.2个百分点,已连续三个月增速回落。

  “我们本来只是为一个项目提供融资方案,没想到对方公司的资金中心总经理专门从上海飞到成都,我们都担心这家公司是不是有什么问题。”一家银行公司客户经理告诉记者。

  以往资金宽松的情况,很多银行都会主动找到房企提供融资。而目前的局势,显然开始反转。“额度就那么多,一群地产商都开始来求着我们给资金,一下子有了甲方的感觉。”这位客户经理说。

  屋漏偏逢连夜雨。没有资金支持的地产商,迎来了新一轮偿债高峰。

  恒大研究院数据显示,截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿,预计将在2019-2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新还旧,融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

  阳光城(000671.SZ)执行副总裁吴建斌直言,这是他从业以来融资最难的一年。

  银行投放额度已超标

  更让地产商感到寒意的是,即便是借新还旧,也逐渐有了难度。

  “我们给地产的额度已经超标,因而现在我们暂停一切新增地产贷款,行里也在想办法重新调整信贷规模。按揭贷款方面,我们8月也暂停了一部分,只跟合作的开发商一手楼盘在操作。”一位大型股份制银行人士告诉记者。

  这家银行此前的地产白名单不到40家,即便如此,也让总体额度超标。

  今年7月,监管部门已经向部分新增房地产贷款较多的银行进行窗口指导,要求严格控制地产投放额度。

  “所谓的控制额度,实际上需要各家银行表态,也就是说要稍微收紧一些,我们行就计划到年底适度降低额度。”一位国有大行上海分行公司金融部负责人告诉记者。

  这意味着,即便是地产商选择借新还旧的路径,可能面临还了以后没有新额度可以用。比如中信银行杭州分行,就已经有2个月没有给地产公司提供任何融资。

  “所谓的授信规模都是虚的,每个公司都有很多授信规模,但是真正可以拿到钱的少之又少。”陆晓岳说。

  一般而言,银行的通常操作是让地产商还钱,继而减少信贷投放,这样即可以控制总量。

  “几年前我们能轻松从银行获得几个亿贷款,但现在公司贷款余额只剩下几千万。银行这几年将贷款收回后便不再放出来,即使质押公司资产也无法获得银行的资金。”一家中国西部的小微开发商人士告诉记者。

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